NÖ Bauordnung 2014 ab 1. Februar 2015

Behörden

• Der Bürgermeister bzw. der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde I. Instanz und somit zuständig für die Erteilung von Baubewilligungen, baupolizeilichen Aufträgen, Abbruchbewilligungen.
  
  
• Der Gemeindevorstand (Stadtrat) bzw. Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde II. Instanz.
  
  
• Die Bezirkshauptmannschaft ist als Baubehörde I. Instanz zuständig für Baubewilligungen bzw. baupolizeiliche Angelegenheiten für
  • Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken;
  • gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung, LGBl 1090/2, an sie übertragen wurden.
    
    Erstreckt sich ein Bauvorhaben über mehrere Bezirke so ist die Bezirksverwaltungsbehörde örtlich zuständig, an deren Bereich das Bauwerk zum Großteil ausgeführt werden soll.
    
  Zugleich ist sie Aufsichtsbehörde I. Instanz für die Gemeinden. 
  

  
  

Das Landesverwaltungsgericht ist zuständig für Beschwerden gegen erstinstanzliche Bescheide im Rahmen der NÖ Bauübertragungsverordnung sowie gegen zweitinstanzliche Bescheide.

Kategorien von Bauvorhaben

Die NÖ Bauordnung 2014 unterscheidet folgende Kategorien von (Bau-)Vorhaben:

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 14):

Alle baulichen Anlagen - daher entfällt die Anzeigemöglichkeit (§ 16 alt)
Neue Gliederung: umfasst nunmehr auch ehemals anzeigepflichtige z.B. Einfriedungen, Carports, Bauwerke mit max. 10 m²/3 m, Sammelgruben
aber: Erleichterungen (§ 18 Abs. 1a) 

Anzeigepflichtige Vorhaben (§ 15)

Meldepflichtige Bauvorhaben (§ 16)

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben (§ 17)

Nachbarn - Parteien

In Baubewilligungsverfahren  und baupolizeilichen Ver­fahren haben Parteistellung 

1. der oder die Bauwerber/in und/oder Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind  (Nachbarn), und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den oben angeführten Grundstücken, (z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang  - ebenfalls Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Keine Parteistellung gibt es in den Bewilligungsverfahren (mit Verfahrenserleichterungen nach § 18 Abs. 1a) für:

•  Gebäude bis 10 m² / 3 m im Bauland
• oberirdische bauliche Anlagen mit gebäudegleicher Verwendung bis 50 m² / 3 m (z. B. Carports, Flugdächer etc.) im Bauland
• Heizkessel bis 400 kW (Typenprüfbericht)
• Maschinen u. Geräte in baulicher Verbindung mit Bauwerk
  

Konkret versteht man unter den subjektiv-öffentlichen Rechten:

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs.1 Z.4) sowie
2. der Schutz vor Immissionen (§ 48), wobei man jedoch solche Immissionen, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken der Wohnnutzung ergeben, hinnehmen muss;
3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, der Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken und deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4  Z. 3 und 21) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig im Sinn einer geordneten Bebauungsplanung bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.
   

Aus dieser Bestimmung ergibt sich der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte und somit jener Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden können. 
Generell gibt es jedoch keine Bauverhandlung mehr!
Alle Parteien und Nachbarn sind nachweislich vom Bauvorhaben zu informieren und auf die Einsichtsmöglichkeit in die Einreichunterlagen hinzuweisen und aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. 
Werden Einwendungen nicht rechtzeitig vorgebracht, geht die Parteistellung verloren.
Das Ortsbild, die bloße Beeinträchtigung der Besonnung, eine allfällige Wertminderung sind jedoch keine Nachbarrechte und können allenfalls nur auf dem Zivilrechtsweg verfolgt werden. 

Neu ist auch das Bezugsniveau gemäß § 12a, das die Gebäudehöhenberechnung erleichtern soll: 
Es ist

1. das in der Natur vorhandene Gelände 
2. das von der Gemeinde im Bebauungsplan oder in einer eigenen Verordnung festgelegte Gelände (und ist beim Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder der Errichtung einer baulichen Anlage vom Grundeigentümer herzustellen)
   oder
3. ein vor dem 1. Februar 2017 bewilligtes oder bewilligungsfrei abgeändertes Gelände.
   

Es muss bei der Errichtung eines Vorhabens dokumentiert werden. 

→ Die Bauordnung ist jedoch keine "Baumordnung" -
Hecken und Bäume an der Grundstücksgrenze lassen sich daher nicht im Wege der NÖ Bauordnung regeln, sondern ist hiefür das Bezirksgericht zuständig, 

wenn zeitlich und räumlich überwiegend, also zu mehr als 50 %,

•  kein Sonnenlicht in Wohnräume oder Garten dringt oder
• durch die Pflanzen des Nachbarn größere Teile des Gartens versumpfen bzw. vermoosen oder
• selbst zu Mittag eines hellichten Sommertages künstliche Beleuchtung im Haus erforderlich wird.
  
  

Bauplatz

Ein Neu- oder Zubau eines Gebäudes auf einem Grundstück im Bauland ist nur dann zulässig, wenn dieses als Bauplatz gilt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung zum Bauplatz erklärt wird.

→  Fragen zur NÖ Bauordnung bzw. zur NÖ Bautechnikverordnung richten Sie bitte an die örtlich zuständige Gemeinde, da der Bürgermeister bzw. der Magistrat die Baubehörde I. Instanz ist.

weiterführende Links

• NÖ Bauordnung 2014
• NÖ Bautechnikverordnung 2014
• NÖ Raumordnungsgesetz 2014
• Raumordnung und Regionalpolitk